不动产物权变动过程中共有权的行使和保护问题的研究报告

　　不动产无疑是当今公民财产中价值比重最大的一部分，对于不动产物权的保护一直是民众最关心的议题之一，同时也是传统民事审判实务中的重头戏。当不动产涉及到共有问题时，引发的纠纷往往会更复杂、更棘手。

　　本文是在北京市第一中级人民法院2014年院级重点调研课题《有关不动产共有法律问题的调研》的研究基础上形成的。文章主要以不动产物权变动为研究线索，以不动产共有权的行使和保护为研究重心，研究了当前不动产物权变动过程中共有权的行使和保护问题的现状，阐述了不动产物权变动过程中共有权行使和保护存在的主要问题，并分别从理论和实务两个层面提出了对策和建议。

　　（一）不动产物权变动的内涵

　　经研究发现，法院所受理的不动产共有权相关的诉讼均是在不动产物权变动过程中发生的纠纷。鉴于此，对于“不动产物权变动”内涵的廓清就显得尤为重要。

　　不动产物权变动，顾名思义，是不动产物权的一个动态变化的过程，包括不动产物权的取得、行使和消灭。但限于篇幅，本文所称不动产，仅指房屋；本文所称不动产物权变动，即为房屋所有权、抵押权的取得、行使和消灭。具体而言，不动产物权的取得包括原始取得和继受取得，原始取得指因建造房屋等事实行为而取得不动产物权的情形，继受取得包括因买卖、继承、赠与、互易、抵押等法律行为而取得不动产物权的情形。不动产物权的行使表现为对不动产的所有权进行转移（比如通过买卖、赠与、互易等方式使房屋所有权人发生改变）、在不动产上设立抵押等。不动产物权的消灭一般情况下体现在房屋拆迁过程中被拆迁房屋的灭失以及房屋抵押的解除上。

　　（二）不动产共有权的行使和保护概念的提出

　　不动产共有权的行使和保护是本文的落脚点和立意所在，因此有必要对这一概念的提出做适当解释。

　　共有权，是共同所有权的简称，与单独所有权相对应。共有有广义和狭义之分。广义的共有，可以被用来指“任何两个或两个以上的人可以同时对不动产或个人财产主张权益的情况，这样的例子包括出租人和承租人、保管人和被保管人、抵押人和抵押权人、典当人和典当权人、真正所有权人和非法占有者”[1]，即将所有分享财产利益的人都称为共同所有权人。而狭义的共有，则仅指法定共有，如《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）第八章规定的按份共有和共同共有，甚至不能涵盖该法第六章规定的“业主的建筑物区分所有权”。本文所指不动产共有权，是狭义共有概念下的不动产共有权，不动产共有权的行使和保护，是从行权和救济的角度阐述共有权人对房屋的按份共有权和共同共有权。

　　（三）不动产物权变动过程中共有权的行使和保护问题在诉讼中的体现

　　以不动产物权变动即不动产物权的取得、行使、消灭为线索，共有权的行使和保护问题在诉讼中体现如下。

　　第一，从不动产物权的取得角度出发，共有权的行使和保护问题又可以从不动产物权的原始取得和继受取得两方面分析。一方面，在不动产物权的原始取得上，共有权问题主要集中在因共建形成新的共有关系而引发的纠纷，当事人因这类纠纷诉至法院，其案由[2]体现为所有权确认纠纷、共有权确认纠纷。据统计，北京市第一中级人民法院在2012年至今的近三年时间内所受理的所有权确认纠纷和共有权确认纠纷的案件量为225件，其中涉及共有权问题的纠纷有13件，占比5.8%。另一方面，在不动产物权的继受取得上，共有权问题主要集中在因遗产继承、遗赠而引发的纠纷，当事人因这类纠纷诉至法院，其案由体现为法定继承纠纷、遗嘱继承纠纷、遗赠纠纷。据统计，北京市第一中级人民法院在2012年至今的近三年时间内所受理的以上案由的案件量为196件，其中涉及共有权问题的纠纷有154件，占比78.5%。

　　第二，从不动产物权的行使角度出发，共有权的行使和保护问题主要体现在以下三个方面。一是部分共有人主张出卖房屋、签订拆迁补偿协议等，其他共有人不同意，而产生的共有物分割纠纷。二是部分共有人未通知其他共有人或违背其他共有人意愿，私自签订合同出卖房屋、设定抵押或签订拆迁补偿协议等，由其他共有人提起的确认合同无效纠纷、建筑物和其他土地附着物抵押权纠纷或由合同一方提起的商品房销售合同纠纷、农村房屋买卖合同纠纷、房屋拆迁安置补偿合同纠纷。三是部分共有人擅自出卖房屋，在房屋未过户至第三人的情况下，其他隐名共有人经异议登记制度提起的共有权确认纠纷。据统计，北京市第一中级人民法院自2012年至今受理的以上案由的案件量为859件，其中涉及共有权问题的纠纷有79件，占比9.2%。

　　第三，从不动产物权的消灭上看，共有权的行使和保护问题集中体现在因房屋拆迁引发的纠纷上。具体而言，是指房屋涉及拆迁后，部分共有人擅自拆除房屋，其他共有人提起的恢复原状纠纷、财产损害赔偿纠纷。据统计，北京市第一中级人民法院自2012年起至今所受理的这两类案由的案件量是198件，其中涉及共有权问题的纠纷有9件，占比4.5%。

　　从以上分析可以看出，在司法实务过程中，法院所受理的不动产物权变动相关纠纷共涉及了13个案由，覆盖了家事、物权、合同、不当得利等诸多领域，呈现纠纷类型多元化的显著特点。

　　经研究发现，不动产物权变动过程中共有权的行使和保护主要存在三个问题亟待解决。第一，不动产物权登记制度的城乡二元化结构，导致共有权相关纠纷涌现；第二，现行法律规定不尽完善，导致人民法院裁判尺度不一；第三，诉讼标的理论及案由制度的僵化适用，不利于共有权相关纠纷的一次性解决。以下就这三类问题进行具体阐述。

　　（一）不动产物权登记制度的城乡二元化结构，导致共有权相关纠纷涌现

　　虽然我国《物权法》第10条明确要求建立统一的不动产物权登记制度，但目前，我国的不动产物权登记制度仍处于制度建设的初级阶段，呈现典型的城乡二元化结构，城市房屋权属登记制度有待完善，农村房屋权属登记制度基本空白，导致共有权相关纠纷涌现。

　　1.城市房屋权属登记制度有待完善。城市房屋权属登记在制度建设上相对成熟，但在实践中，我们发现，该制度仍存在有待完善之处。与法院处理纠纷相关的是城市房屋权属登记制度中行政登记机关对房屋权属的形式审查制度的弊端在房屋存在隐名共有人的情况下暴露无遗。《物权法》明确了不动产所有权登记公示原则，从理论上说，不动产权属证书中关于权利人的记载与该项不动产的真正权利人应当是一致的，尽管如此，在实践中，并不是所有不动产的真正权利人的名字都完全登记在了不动产权属证书上。虽然《物权法》第30条明确规定“处分物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力”，但是在不动产交易过程中，由于城市房屋权属登记机关在进行房屋权属审查时没有对实际权属人进行彻底核实，就导致了部分共有人出卖房屋能将房屋权属顺利地转移登记在房屋买受人名下，这就严重侵害了房屋隐名共有人的共有权益。长期以来，我国城市房屋权属登记机关对于房屋实际产权的审查工作一直停留在形式审查层面，由此而引发的纠纷不断涌现。

　　2.农村房屋权属登记薄弱。农村房屋权属登记是国家通过法律的形式对宅基地上的房屋以及涉及的宅基地予以登记，并发放权属证书的行为。虽然法律规定了不动产物权公示原则，但在农村地区，农村房屋权属登记在实践中依旧非常薄弱。目前我国的土地、房屋属于不同的政府部门进行登记和管理。因此，农村房屋进行一次完整的登记，至少需要经过三级（市、县、乡）三类部门（房管局、土管局、规划局），登记程序繁琐，耗时长。另外，由于历史原因，一般的农村宅基地缺乏地籍资料，缺少明确的界限标记，这又给农村房屋权属登记带来了很大困难。

　　农村房屋权属登记的薄弱导致农村地区存在大量房屋权属不明晰的情况，不利于房屋所有权人发挥占有、使用、收益、处分的权能，不利于维护交易安全。由此引发诸多纠纷，最典型的是在农村房屋拆迁工作中，由于缺少房屋权属登记手续，拆迁人往往直接以宅基地使用权证登记的权利人或实际居住人作为被拆迁人，与之签订拆迁安置补偿合同，而实际情况往往是宅基地使用权人几经更替但并未显示在登记簿上，或者房屋除了实际居住人之外还有其他共有人，由此在房屋拆迁问题上就引发了大量房屋共有权人诉至法院要求确认其共有权或要求确认相关拆迁安置补偿合同无效的诉讼。

　　（二）现行法律规定不尽完善，导致人民法院裁判尺度不一

　　我国现行法律规定不尽完善导致法院裁判尺度不统一，一直是法院在审判实务中面临的一个棘手问题，主要体现在对无权处分合同的效力认定上。无权处分，被称为大陆法法学上的精灵[3]，其内涵、效力及其裁判标准长期困扰着我国审判实践。在立法进程中，对于无权处分的相关规定大体经历了三个阶段。

　　1.1999年出台《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）。传统立法释义中，对于《合同法》第51条[4]、第132条[5]中的“处分”没有区分债法上的处分合同和物权法上的处分行为，实际上是将债权行为与物权行为的效力混淆甚至捆绑，对于无权处分合同的效力理论一度以效力待定说为主流[6]。但也有不同观点认为从传统民法理论自洽的角度，将《合同法》第51条的“处分”作限缩解释，解释为物权意义上的处分行为为宜。理论界对此认识不一，实务界也同样如此。因此，法院在处理有关不动产无权处分合同效力的案件时，就出现了裁判不一的情况，给审判工作带来了难题。

　　2.2007年出台《物权法》。我国《物权法》虽然认可了负担行为和处分行为相区分的概念，并且确立了物权公示原则，但却并没有采纳物权取得的无因性原则，同时在不动产物权的取得上适用了善意取得制度。我们应当看到，虽然《物权法》第106条已经确立善意取得制度，但该条款实际上是跳过了合同效力的认定，转而直接解决买卖合同相对人取得所有权的问题。

　　3.2012年最高人民法院出台《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（以下简称《买卖合同司法解释》）。该司法解释的第3条[7]对无权处分中的买卖合同效力做了明确认定，是为一大进步，明确了除法定合同无效情形外，无权处分中的买卖合同效力不受处分人无处分权的影响，应为有效，同时，合同相对方可向出卖人主张违约责任。但此条文并不涉及不动产抵押、互易、赠与等其他处分合同，因此，审判实践中关于无权处分合同效力定的裁判尺度不一的问题没有得到彻底解决。

　　（三）诉讼标的理论及案由制度的僵化适用，不利于共有权相关纠纷的一次性解决

　　在审判实务过程中，我们发现，不动产共有人通过诉讼维权时，往往会出现法官在适用诉讼标的理论及案由制度时偏僵化，制约了共有权相关纠纷的一次性解决的现象。最为典型的是共有房屋交易过程中引发的纠纷。共有权受侵害方（通常是隐名共有人）发现共有房屋在自己不知情的情况下被其他共有人擅自出卖给第三人时，一般都会迅速到法院提起诉讼以维护自身的合法权益。但是共有人的诉讼请求往往出现请求内容不明确或同时提起多项请求但无法归于同一案由的情况。比如妻子一方诉至法院，称其丈夫瞒着自己擅自出卖了房屋，因此要求确认丈夫出卖房屋的行为无效，同时要求买受人返还房屋。这里的两项诉讼请求的请求权基础是不同的，第一项请求要求确认丈夫擅自出卖房屋的行为无效是基于夫妻之间的婚姻关系，而第二项请求要求买受人返还房屋行使的是原物返还请求权，权利基础在于妻对诉争房屋享有所有权。在审判实务过程中，法院一般会按照传统的诉讼标的理论，认为应分两个案由，建议原告变更诉讼请求，通过两个不同的案件解决问题。但如此处理显然过于机械僵化，不利于共有权相关纠纷的一次性解决。

　　经研究，我们认为，要解决不动产物权变动中共有权的行使和保护问题，首先要进行相关理论构建，为实务部门的处理提供理论依据和支撑。

　　（一）对不动产登记理论的完善

　　就我国目前不动产登记制度的城乡二元化结构现状而言，在完善不动产登记理论时有必要区分城市和农村。农村房屋登记亟待解决的不是理论问题，而是制度落地的问题，目前农村地区房屋登记工作亟待在全国范围内切实推行。

　　相较而言，在城市不动产登记制度视角探讨不动产登记理论的完善，更切合实际。目前需要解决的问题有两个。一是不动产登记的性质问题。对于不动产登记的性质，理论界有公法行为说[8]、私法行为说[9]、证明行为说[10]、公法兼私法行为说[11]等诸多学说，尚未达成统一。我们认为，按照我国不动产登记的一般理论，登记机构不能在没有当事人申请的情况下进行登记行为,不动产登记以申请原则作为基本原则，除非法律另有规定外或其它国家公权力机关的委托，登记机关不能擅自启动不动产登记程序。我国不动产登记作为国家行政事务的一种，目的是维护不动产交易安全以及提高不动产资源管理，其服务对象是民事活动，体现了强烈的私法性质。因此，我国的不动产登记属于私法范畴中的国家行政事务。第二个问题是不动产登记审查义务的性质问题。关于不动产登记的审查工作是实质审查，还是形式审查的问题，我们认为当前不动产登记应承担形式审查和实质审查相结合的审查义务。关键在于通过审查主体多元化、引入特别程序等方式来提高不动产登记的效率和正确率。

　　（二）对无权处分理论的修正

　　为促进法院统一裁判尺度，有必要对无权处分理论进行梳理和修正。处分，从广义上说，有事实上的处分和法律上的处分，而法律上的处分又可分为负担行为与处分行为。无权处分，作为法律行为中的学说用语，指当无权利人就他人权利标的物为处分，则该物权变动的效力待定，经有权利人的承认，从而使处分行为有效。[12]也就是说，无权处分中的“处分”仅指处分行为，而不包括负担行为。　

　　处分人具有处分权，是处分行为有效的要件。于负担行为，则不以设立债权行为人具有处分权为必要条件。以买卖合同为例。在买卖合同中，出卖人是否为标的物的真实权利人，并不影响买卖合同的生效，若出卖人为无权处分，只产生买受人取得所有权效力待定的后果，而并不会导致买卖合同无效。这就是物权行为独立性原则，又称分离原则，这一原则在我国《物权法》中已明确确立。[13]需要指出的是，承认物权行为的独立性并不代表承认物权行为的无因性。无因性原则是指“物权行为之效力，不受其原因行为所左右，债权行为虽不成立、不生效力、被撤销或无效，基于债权行为而作成之物权行为，并不受影响，仍然产生物权变动之法律效果”。我国并未采纳该理论。[14]但独立性原则是区分相对权（债权）和对世权（物权）的逻辑必然，是否采纳无因性原则是立法政策的选择，无所谓对错，不能因为我国未确立物权行为无因性，就得出不承认物权行为独立性的结论，无因性是价值选择，而独立性却是大陆法系法律行为理论的根基，是必然结论。

　　当我们在辨析无权处分的合同效力时，往往会依据《买卖合同司法解释》第3条的规定将焦点放在无权处分的买卖合同效力认定上，同时又生出其他处分合同如抵押合同、互易合同、赠与合同的效力认定没有相应司法解释做直接依据的困惑。事实上，我们不应区分各类合同（包括区分有偿合同和无偿合同）分别认定其效力，而应当在坚守负担行为和处分行为相互分离这一原则，意即债权合同的效力不以当事人有处分权为前提的情况下，统一辨析无权处分合同的效力。我国《合同法》第25条规定：“承诺生效时合同成立。”第44条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”可见，合同的效力取决于当事人的意思表示是否真实、自由，合同的无效列举于《合同法》第52条的若干情形，其中并不涉及无权处分。

　　从《物权法》之前的法律规范来看，其立法目的更强调权利“静的安全”，以保护权利人的利益，但随着经济生活的不断发展，至《合同法》之时，当时的立法者力求平衡权利“静的安全”及“动的安全”，但由于未能区分负担行为与处分行为，故《合同法》第51条笼统地将无权处分的合同归为效力待定，成为理论界及实务界的众矢之的。且“效力待定说”过于保护权利人“静的安全”，而牺牲了善意相对人“动的安全”。依据该说，若权利人拒绝追认，合同自始无效，善意相对人根本无权要求无权处分人履行合同义务，只能要求处分人承担缔约过失责任，赔偿的损失也只能是信赖利益，而非履行利益。从《合同法》的立法体系来看，《合同法》第132条、第135条及第150条均是关于买卖合同出卖人权利瑕疵担保责任的规定，该些规定均是以合同有效为前提而设立的，既然法律已经明确了在合同有效的前提下出卖人无权处分的合同责任，若仍然认为合同因无权处分未获权利人承认而无效，则这些条款便形同虚设，无适用之可能。再从相关司法解释来看，《合同法解释（二）》第15条明确了在多重买卖合同的情形下，未取得标的物所有权的买受人可追究出卖人的违约责任，实际上承认了出卖他人之物合同的有效性，从而更好地保护善意相对人的权利。可见，《合同法》的立法体系已经为无权处分合同的效力做好了逻辑铺垫，“效力待定说”不仅未对负担行为与处分行为加以区分，也与现行法律体系不符。

　　综上，在确认无权处分合同效力时，对《合同法》第51条应做合理解释，该条中的“处分”应仅指处分行为，而不包括负担行为，当出卖人为无权处分时，其处分行为效力待定，但买卖合同确定有效；该条后半段“经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”，由于我国并未采纳物权行为的无因性原则，处分行为往往以合同的表现形式出现，故此处的“合同”可解释为包含两层含义：一为债权合同，二为物权合意。对该后半段可理解为：经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，不仅该合同有效，其合同履行的后果（处分行为）亦有效。如此解释，可以最大限度与物权行为理论相协调，也更能维护交易安全。

　　（三）对案由制度和法官释明制度的梳理

　　案由制度应为实践服务，原则上应以方便纠纷一次性解决，减轻讼累为目标。在此原则下可尊重传统诉讼标的理论的优势地位，但个案处理不应拘泥于理论，案由的确定则不局限于一案一案由。[15]同一诉讼中涉及两个以上的法律关系的，应当依当事人诉争的法律关系的性质确定案由，均为诉争法律关系的，则按诉争的两个以上法律关系确定并列的两个案由。[16]

　　在完善案由制度的基础上，再辅以法官释明制度作为配套制度，有助于纠纷的一次性解决。由于长期的司法实践将负担行为与处分行为混作一谈，加之一般民众对物权行为等法律概念的认知局限，故当事人诉请合同无效，其真正的诉求往往为要求法院确认物权变动无效，从而可以达到恢复物权的诉讼目的。此时应加强法官的释明责任，在案由确定上强化当事人的主体性。在部分共有人擅自出卖房屋的情况下，其他共有人一般都选择通过法院确认诉争房屋的买卖合同无效，从而达到其取得诉争房屋所有权并收回房屋的目的，但若其仅以无权处分为由诉请买卖合同无效，则无法得到法院的支持。此时，法官不能奢求当事人对物权行为等概念有正确认知，而应合理行使释明权，告知其诉讼风险，将诉请固定于恢复诉争房屋的所有权以及返还诉争房屋的占有，只有将诉请固定后，才能找准其诉请依托的请求权基础并确定争议焦点，即部分共有人出卖房屋的行为是否构成无权处分、侵害了其他共有人的财产利益，审理思路便可着重放在对诉争房屋几次物权移转行为的效力上，而非买卖合同的效力上。当然，必须注意的是法官既要“积极释明”，同时更应做到“适度释明”。适度释明的要求可具体化为两个方面，一是释明不得影响当事人的处分权，不应背离于民事诉讼解决平等主体之间民事纠纷这一本质属性；另一方面，释明不应影响法官的中立形象。

　　（一）司法实务层面

　　1.对于农村房屋权属确定问题，当前应综合考虑土改证、宅基地使用证、建房用地审批等文件上核定的人员,以及房屋新建、翻建、改扩建等情况，分三种情形处理。

　　（1）诉争房屋经土改登记，未经农村宅基地使用权登记及未新建、翻建、改扩建的，以土改时登记的权利人为房屋的权利人。

　　（2）诉争房屋经土改登记及农村宅基地使用权登记，未进行新建、翻建、改扩建的，以土改登记及农村宅基地使用权证核定人员为房屋的权利人。

　　（3）诉争房屋虽经土改登记，但在宅基地使用权登记前后新建、翻建、改扩建的,以农村建房用地审批文件和农村宅基地使用权证核定人员为房屋的权利人。当事人以土改登记为证据主张房屋产权的,不予支持。

　　2.对于部分共有人处分不动产的处分合同及处分行为的效力认定问题，应严格贯彻负担行为和处分行为相互分离原则进行处理。

　　（1）根据《买卖合同司法解释》第3条，除违反《合同法》第52条所规定合同无效之情形外，出卖共有不动产合同应为有效。

　　（2）对于无权处分中的抵押、互易、赠与等其他合同，符合《合同法》第25条、第44条规定的，除违反《合同法》第52条所规定合同无效之情形外，合同应为有效。

　　（3）未经共同共有人全体同意或按份共有人三分之二多数同意的，部分共有人的处分为无权处分，其他共有权人拒绝追认的，不发生物权变动效力。但相对人符合《物权法》第106条之规定，可以善意取得物权。

　　3.对于当事人多个诉求不归属同一案由或诉求不明的，法官应灵活适用案由制度并合理行使释明权促进纠纷的一次性解决。

　　（1）法官应灵活适用案由制度。同一诉讼中涉及两个以上的法律关系的，应当依当事人诉争的法律关系的性质确定案由，均为诉争法律关系的，则按诉争的两个以上法律关系确定并列的两个案由。

　　（2）法官应合理行使释明权。法官应向当事人适当释明诉讼风险并合理引导当事人明确诉讼请求。第一，被无权处分的房屋尚未过户的，其他共有人可起诉要求确认诉争房屋共有权、要求不得办理转移登记过户手续、要求返还原物等。第二，被无权处分的房屋已办理过户的，其他共有人可起诉要求撤销登记。第三，法院已判决履行过户手续的，其他共有人可提起第三人撤销之诉。

　　（二）行政服务层面

　　1.建立统一的不动产登记机构。严格贯彻《物权法》规定，确立统一的不动产登记机构，由具有专业的登记知识和专业素养和丰富登记实务经验的房管部门来承担房地产登记工作，这样既有利于加强工作的延续性和稳定性，不致于对整个登记秩序造成大的冲击，同时也有利于稳定不动产物权交易秩序，更好地实现登记的公示公信效力。

　　2.引入多元化审查机制确保登记结果正确性。将公证机关纳入审查主体范围，适当引入强制公证制度，通过审查主体的多元化确保登记结果的正确性。参照司法部、住建部1991年《关于房产登记管理中加强公证的联合通知》中对继承、赠与房产必须分别办理遗嘱公证、赠与公证的规定，对其他重大申请登记事项要求强制公证：

　　（1）因处分未成年人、精神病人等限制民事行为能力人的房屋而申请登记的，监护人应当提供经公证的为被监护人利益的书面保证。

　　（2）产权人为自然人的，须委托他人申请转移登记、抵押权登记、所有权注销登记、更正登记、异议登记、遗失补证的，委托书应当公证。

　　（3）房屋登记申请人提供的证明文件是外文的，应当提供经公证的中文译本；申请人提供的登记材料中如有港、澳、台和外国的机构或者其他的境外机构出具的证明文件的，应当按规定办理公证或者认证。

　　（三）立法精进层面

　　1.完善异议登记制度，并加强该制度的适用。

　　（1）对《物权法》第19条规定的“不动产登记簿记载的事项错误”作适当的扩大解释：不论登记是否有效，只要登记簿上登记内容与登记的原始状态不一致的，就属于“登记错误”；因嗣后的原因事由使登记簿上记载的内容与事实状态发生不符的，也属于“登记错误”。

　　（2）赋予隐名共有人跳过更正登记程序而直接提起异议登记的权利。将我国《物权法》中更正登记与异议登记的关系由必然的先后关系转变为或然的并列关系，使隐名共有人发现自己对不动产的物权掌控陷入危机时，能有更便捷、更灵活的救济选择。

　　2.建立夫妻共有不动产公示强制登记制度。由于夫妻共有不动产在目前法院受理不动产共有权相关纠纷中所占比例较高，因此有必要在不动产登记中单独设立夫妻共有不动产公示强制登记制度。

　　（1）在目前的不动产登记申请、询问事项中增加夫妻共有不动产所有权人的婚姻状况，包括结婚起始时间、结婚地、是否存有婚前财产书面约定、夫妻关系存续期间对夫妻共有不动产的书面约定。

　　（2）在目前的不动产登记申请、询问事项中增加夫妻共有不动产状况内容，特别是共有不动产的取得原因：因购买取得的不动产，是婚前购买还是婚后购买、是婚后夫妻双方共同购买还是夫妻一方单独购买、是婚前夫妻双方父母购买还是夫妻一方父母单独购买；因赠与取得的不动产，是对夫妻双方的共同赠与还是对夫妻一方的单独赠与；因继承取得的不动产，是法定继承还是遗嘱继承，遗嘱继承中是否明确对夫妻一方的继承等。各地还可以结合本地登记规定的实际予以细化和完善。

　　（3）在不动产登记簿上必须准确记载不动产的共有权人夫妻婚姻状况和不动产的性质（系共同共有、按份共有还是一方所有）和用益物权等内容。因为不动产登记簿是不动产登记的载体，是不动产登记制度的核心，它是权利人享有不动产所有权的唯一合法凭证。同时鉴于夫妻共有隐名共有人的权利保护的特殊性，必须在征得隐名共有人书面同意的情况下，才能在夫妻共有不动产的登记簿上增加、更改、变动列明所有权状况、抵押权等用益物权状况。

（课题主持人：孙国鸣；课题负责人：郭燕枝；课题组成员：伍涛、张磊、詹晖、柳适思、刘磊、林娜、黄闯；课题执笔人：林娜）

 [1][美]约翰·E·克里贝特等：《财产法：案例与材料》，齐东祥、陈刚译，中国政法大学出版社2003年版，第278页。

[2]本文依据2011年修订的《民事案件案由规定》，所列举案由为第三、四级民事案件案由。

[3]王泽鉴：《民法学说与判例研究》（第五册），中国政法大学出版社1998年版，第87页。

[4]《合同法》第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。

[5]《合同法》第一百三十二条 出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。

[6]奚晓明主编：《最高人民法院关于买卖合同司法解释理解与适用》，人民法院出版社，第72页。

[7]第三条 当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。

有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。

[8]黄辉：《中国不动产登记制度的立法思考》，载《北京科技大学学报》社会科学版2001年第2期。

[9] 孙鹏著：《物权公示论－以物权变动为中心》，法律出版社2004年版，第148页。

 [10]谢庄、王彤文：《产权变更登记不应该是商品房买卖合同成立的要件》，载《法学评论》1996年第3期。

 [11]崔建远著：《我国物权立法难点问题研究》，清华大学出版社2005年版，第363页。

[12]史尚宽：《民法总论》，中国政法大学出版社2000年版，第605页。

[13]《物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”一般认为，该条是关于合同效力和物权效力区分的规定，参见胡康生主编：《中华人民共和国物权法释义》，法律出版社2007年版，第50页。

[14]见前引3，第32页。

[15]朱瑞：《民事案件案由的定性反思与制度重构》，载贺荣主编《公正司法与行政法实施问题研究（全国法院第25届学术讨论会）》上册，人民法院出版社2014年1月版，第375页。

[16]《最高人民法院关于印发修改后的〈民事案件案由规定〉的通知》(法[2011]42号)，载奚晓明主编《最高人民法院民事案件案由规定理解与适用》，人民出版社2011年3月版，第14页。